نموذج نظام إدارة البناء المؤلف من طوابق وشقق

نموذج نظام إدارة البناء المؤلف من طوابق وشقق
الواقع على العقار رقم / / منطقة . . . العقارية
الفصل الاول
رقم العقار _ الاقسام الخاصة _ الاقسام المشتركة



/ المادة الاولى /
تطبق أحكام هذا النظام على البناء المؤلف من شقق وطوابق على العقار رقم / / من هذه منطقة . . . العقارية .

/ المادة الثانية /
تحدد أقسام البناء الخاصة أي الحقوق المختلفة وفقا للجدول المرفق بهذا النظام وتعتبر قيمة كل شقة أو طابق من أصل الف وفقا لما هو مبين في الجدول المذكور وتوزع النفقات المشتركة بين الملاكين على أساسأن مجموعتها هو مئة وذلك وفقا لما هو مبين أيضا في الجدول كل ذلك على الشكل التالي :

الطابق : أول شرقي _ رقم الحق . . . أوصاف الحق : صالون وسفرة وثلاث عرف نوم ومطبخ وحمام ( أو حمامين ) ومنافع . قيمته من الف : 50 من الف _ نسبة المساهمة بالمصاريف المشتركة من مئة : 5 بالمئة
ثاني شرقي . . . .
ثاني غربي . . . .


/ المادة الثالثة /
الاجزاء المشتركة هي الاجزاء غير المخصصة للاستعمال الخاص لاحد المالكين العين بالذات .
تعتبر الاجزاء التالية على سبيل المثال لاالحصر أجزاء مشتركة تعود ملكيتها لمالكي الطوابق والشقق :
1 - أرض العقار Le Sol المخصصة لحمل البناء حيث أنشئت الركائز ةالاساسات وبداية الجدران دون أرض الطابق الارضي Le Plancher اذا كان البناء قائما على مستوى الارض لا على عواميد .
2 - الاساس والحيطان الكبيرة .
3 - الاقسام الخيالية في ارض البناء والتابعة لهذا البناء .
4 - الحيطان الفاصلة المشتركة والحيطان المعدة للمداخن ولحمل السقف .
5 - الهيكل والحواجز التي تفصل بين الشقق .
6 - مجاري التهوئة لبيوت الخلاء ومجاري تهوئة الحمامات .
7 - ركائز السقوف والقناطر والسقوف والمداخل والسلالم واقفاصها والممرات والمماشي والدهاليز والمصاعد واقفاصها والمولدات والكابلات واجهزتها وغرفة البوالين وتوابعها .
8 - أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الانابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات المشتركة كتجهيزات الانارة والمياه وملحقاتها الا ما كان منها داخل الطابق أو الشقة .
9 - مجاري النفايات .
10 - الفسحة الواقعة بين الاعمدة .
11 - حق حفر الارض المشتركة أي ارض العقار لا ارض الطابق الارضي .
12 - حق تشييد ابنية جديدة في الفسحات والحدائق المشتركة اذا كانت القوانين المرعية تسمح بذلك أو اذا صدرت فيما بعد قوانين تجهيزها .
13 - حق الحفر في الفسحات والحدائق المشتركة .
أن الاجزاء المشتركة وملحقاتها وفروعها لايمكن أن تكون موضوع قسمة رضائية أو قضائية بين مالكي البناء المؤلف من طوابق وشقق على العقار رقم . . . . منطقة . . . العقارية .


/ المادة الرابعة /
يحق لكل مالك ضمن شروط هذا النظام أن يستعمل الاجزاء المشتركة في ما لعدت له على الا يحول ذلك دون استعمالها من قبل باقي البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي .


/ المادة الخامسة /
أن ملكية الاجزاء المشتركة تعود بشكل غير قابل للتجزئة لمالكي باقي الاجزاء المختلفة . وحق الملكية هذا مرتبط دون انفصال بملكية الطوابق بالنسبة المبينة في الجدول الوارد ذكره في المادة الثانية من هذا النظام .


/ المادة السادسة /
أن الاجزاء المشتركة وخاصة المماشي والمداخل والدرج والعابر يجب أن تبقى دائما حرة . ولا يجوز أن يوضع فيها ما يعيق استعمالها كما لا يجوز استعمال المدخل والفسحات أمامه والدرج لنشر الغسيل أو للاعمال المنزلية كتنظيف السجاد وتنجيد الفرش وغير ذلك .


/ المادة السابعة /
يحق لجميع المالكين في هذا البناء استعمال الحق المختلف المشترك رقم (1) فيما أعد له فقط . ولا يجوز لاي من المالكين الاستئثار في استعمال أي جزء منه لمنفعته الخاصة دون موافقة جميع الملاكين بقرار يتخذ بغالبية ثلاثة أرباع الاصوات .


/ المادة الثامنة /
أن أمر صيانة وحفظ الاجزاء المشتركة يقع على عاتق جميع المالكين . وعليهم تأدية حصتهم من النفقات السنوية الدائمة وبالنسبة المبينة في الجدول المبين في المادة الثانية من هذا النظام وكذلك بتأدية حصتهم من النفقات الطارئة التي تقرر الجمعية دفعها بغالبية ثلاثة أرباع الاصوات أما ما يلحقه المالك بهذه الاجزاء من أضرار بفعله أو باهماله فسيسأل عنه وحده فقط كما يتحمل هو نتيجة الاخطاء التي يرتكبها القاطنون معه وزواره ومستخدموه أو من يستأجرون منه .

الفصل الثاني
استعمال الحق المختلف




أن وجهة استعمال الحق المختلف هي للسكن فقط دون غيره ولا يجوز تحويله لشقق مفروشة معدة للتأجير من الغير .


/ المادة التاسعة /
لكل مالك حق مختلف الحق باجراء التعديلات الداخلية التي يريدها على أن لا تمس هذه التعديلات الاجزاء المشتركة المبنية في قانون ملكية الطوابق والشقق أو في هذا النظام . ويحق لكل مالك أن يستعمل شقته أو طابقه بحرية مطلقة شرط أن لايلحق الضرر بحقوق المالكين الآخرين وأن يمتنع عن القيام بكل ما من شأنه أن يؤثر على متانة البناء وعن وضع أية أثقال تزيد عن طاقة السقف الذي له عليه موطئ قدم .


/ المادة العاشرة /
يمنع استعمال الحق المختلف للتجارة أو الصناعة أو السياحة أو الانتاج أو لممارسة مهنة حرة أو كمكتب _ شتى أنواعه _ كما يمنع استعماله كنادي للعب الميسر أوملهى أو مقهى أو مركز لالعاب الفليبرز أو لكل ما يخالف القانون والنظام والاداب العامة وهذا النظام .
وبعبارة أوضح يمنع استعماله لغير السكن .


/ المادة الحادية عشرة /
يمتنع على المالك احداث الضجيج والقيام بأي عمل من شأنه أن يحدث مضايقة للغير . كما يمتنع عليه اقتناء حيوانات مؤذية لها روائح كريهة وسخة تحدث ضجيجا وعواء .


/ المادة الثانية عشرة /
أن أحواض الزهور التي توضع على الشرفات والشبابيك يجب أن تكون ضمن أناء مقفل في أسفله لاتنفذ منها السوائل على الطوابق والشرفات السفلى . كما يمنع وضع أحواض الزهور على متكأ الشرفات والحواجز الحديدية العائدة لها أو على متكأ الشبابيك وحواجزها .
يمنع على المالك أيضا نشر الغسيل أو السجاد أو أي شيء آخر على شرفات وشبابيك الحق المختلف الواقع على واجهة البناء المطلة على الطريق العام.


/ المادة الثالثة عشرة /
يلزم كل مالك بالمحافظة على حسن استعمال الحق المختلف الذي يملكه . وهو ملزم مع أفراد عائلته أو مستأجريه وزائريه وخدامه بحفظ الاداب العامة
كما يتعين عليه المحافظة على المنظر الخارجي للبناء بحيث يمتنع عن طلاء الشبابيك والابواب وحديد الشرفات بألوان طرش و/أو دهان مختلفة عن الالوان الاساسية .


/ المادة الرابعة عشرة /
لا يجوز ثقب الجدران المشتركة الواقعة بين الحقوق المختلفة الا اذا كان الحقان يعودان لمالك واحد كما لا يجوز احداث أية ثقوب أو أو أية تهديم في الجدران الخارجية . لا يجوز استعمال المصعد لنقل المفروشات أو البضائع الثقيلة مهما كانت .


/ المادة الخامسة عشرة /
يمنع على المالكين أقفال الشرفات بالحجارة أو بالحديد أو بالزجاج أو الالمنيوم والزجاج أو اجراء أي تغيير في شكل الواجهة الخارجية أو لونها أو تناسقها مع مجمل واجهات البناء وأقسامه .


/ المادة السادسة عشرة /
يلزم جميع المالكين بالسماح للعمال أو المهندسين أو المقاولين بمفردهم أو بمرافقة مدير الجمعية بالدخول الى الاجزاء الخاصة لاجل اصلاح ما يعود للاقسام المشتركة من قساطل ومجارير وغيرها كما يلزمون بتسهيل مهمتهم وفي هذه الحالة يلزم المدير باعادة ترميم واصلاح ما تعرض للتلف في الاجزاء الخاصة أثناء القيام بهذه الاصلاحات .


/ المادة السابعة عشرة /
اذا سغر الحق المختلف فلا تتوجب عليه أية مساهمة من المصاريف العامة طيلة مدة الشغور على أن لا تزيد هذه المدة عن السنة دون انقطاع وفي هذه الحالة يتقاسم الباقون من المالكين المصاريف العامة بحيث يعاد توزيعها عليهم بالنسبة ذاتها المبينة في الجدول المبين في المادة الثانية من هذا النظام .


/ المادة الثامنة عشرة /
يمنع على كل مالك أن يستعمل حقه الخاص أو يؤجره لغاية أخرى غير السكن . يمنع على مالكي الاجزاء الخاصة في الطابق الأرضي استعمالها كفرن أو محمصة للبن أو كاراج لتصليح السيارات والآليات أو مقهى أو ملهى أو نادي ليلي أو لالعاب الفليبرز أو تأجيرها لأية غاية من هذه الغايات أو لتلك المنصوص عليها في المادتين التاسعة والعاشرة .


/ المادة التاسعة عشرة /
في حال انتقال الملكية من أحد الاعضاء على هذا العضو أن يبلغ مدير الجمعية ضمن خمسة عشر يوما من تاريخ الانتقال بكتاب مضمون أو بطاقة مكشوفة مع اشعار بالوصول أو بواسطة الكاتب العدل أو ببرقية ب ث ، اسم المالك الجديد وعنوانه والجزء الخاص الذي انتقلت ملكيته إليه وإلا كان مسؤولا عن النفقات المشتركة إذا لم يعمد المالك الجديد

تسديدها .

الفصل الثالث
جمعية الملاكين




/ المادة العشرون /
أن مالكي الطوابق والشقق يؤلفون حكما في ما بينهم جمعية لادارة العقار المشترك .


/ المادة الواحدة والعشرون /
تجتمع الجمعية في جلستين عاديتين في كل سنة :
الأولى خلال شهر كانون الثاني والثانية خلال شهر حزيران تستمع فيهما إلى تقرير مدير الجمعية عن أعمال الادارة وعن حسابات هذه الادارة كما يمكن للجمعية أن تنعقد في جلسات غير عادية لبحث الامور الطارئة وذلك بناء على دعوة من مدير الجمعية يوجهها من تلقاء نفسه أو بناء على طلب يقدمه إليه ربع الأعضاء على الأقل يحددون فيه الأمر الذي يريدون من الجمعية بحثه .


/ المادة الثانية والعشرون /
يقوم بتوجيه الدعوة للجلسات العادية أو غير العادية مدير الجمعية أو أكبر الأعضاء سنا في حال شغور مركز المدير لاي سبب من الأسباب .
ويجري توجيه الدعوة إلى كل عضو في محل اقامته بموجب كتاب مضمون أو بطاقة مكشوفة مع اشعار بالاستلام أو برقية ب.ث. أو بواسطة الكاتب العدل وذلك قبل تاريخ انعقاد الجلسة بأسبوعين على الاقل .


/ المادة الثالثة والعشرون /
لصاحب كل حق مختلف أصوات انتخابية تعادل قيمة شقته أو طابقه من ألف كما هو مبين في الجدول المنوه عنه في المادة الثانية من هذا النظام .


/ المادة الرابعة والعشرون /
تعقد الجمعية العادية أو غير العادية بنصاب لا يقل عن ثلثي الاعضاء على أثر الدعوة الاولى وبمن حضر من الاعضاء على أثر الدعوة الثانية .


/ المادة الخامسة والعشرون /
تنتخب الجمعية مديرا لادارة المصالح المشتركة في البناء بأغلبية ثلثي أصوات المالكين المشتركين بالتصويت في الدورة الاولى وبالاغلبية المطلقة في الدورة الثانية على أن يكون المدير من بين المالكين في العقار المشترك وأن يكون متمتعا بالاهلية القانونية .


/ المادة السادسة والعشرون /
تكون مدة ولاية المدير سنة واحدة قابلة للتجديد عن طريق الانتخاب مجددا .


/ المادة السابعة والعشرون /
تتخذ الجمعية قراراتها المتعلقة بإدارة العقار المشترك بأكثرية ثلثي الاعضاء المشتركين بالتصويت .


/ المادة الثامنة والعشرون /
أن القرارات التي تتخذها الجمعية بمنح أحد الاعضاء قرضا أو باضافة شقه أو طابق على الاجزاء المشتركة تتخذ بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات المشتركين بالتصويت .


/ المادة التاسعة والعشرون /
على كل مالك أن بحضر مبدئيا شخصيا جلسات الجمعية وان لا يتغيب الا بعذر مشروع .
على أنه يحق لكل مالك أن يتمثل بوكيله القانوني (محام) أو بوكيل من المالكين أو من خارجهم ولا يحق لكل وكيل ان يحمل اكثر من ثلاث وكالات . وفي مطلق الاحوال لا يجوز ان يكون الوكيل مدير الجمعية نفسه.


/ المادة الثلاثون /
يترأس مدير الجمعية الجلسات العادية والطارئة . ويعاونه في ذلك امين سر من المالكين او من غيرهم يقوم بانشاء محضر لكل جلسة على حده يدون فيها وقائعها ويوقع عليه مع المدير في نهاية كل جلسة . ويسجل هذا المحضر في سجل خاص يمسك لهذا الغرض .


/ المادة الواحدة والثلاثون /
للجمعية ان تتخذ قرارا بعزل المدير بذات الأكثرية المحددة لانتخابه.


/ المادة الثانية والثلاثون /
للمدير ان يستقيل من تلقاء نفسه ،ولايجوز ان تكون هذه الاستقالة مفاجئة . فعلى المدير ان يبلغ رغبته بالاستقالة للاعضاء في جلسة طارئة تعقد لهذا الغرض ، او بواسطة كتاب مضمون ، او بطاقة مكشوفة مع اشعار بالاستلام ، او برقية ب ث ، او بواسطة الكاتب العدل ،موجه الى الاعضاء خمسة عشر يوما على الاقل من تقديمه للاستقالة .


/ المادة الثالثة والثلاثون /
على جميع المالكين الاعضاء في الجمعية أن يسلف كل منهم مبلغ . . . ليرة لبنانية موزعا فيما بينهم بنسبة توزيع المصاريف المشتركة .


/ المادة الرابعة والثلاثون /
يحق للجمعية العمومية باكثرية ثلاثة أرباع المشتركين بالتصويت أن تعفي أيا من المالكين من بعض المصاريف المشتركة إذا لم يكن هذا المالك يستفيد من الخدمات التي تقدمها الاجزاء التي تعود لها هذه المصاريف .


/ المادة الخامسة والثلاثون /
أن القرارات التي تتخذها الجمعية تلزم الغائبين والمخالفين والممتنعين عن التصويت على أن يقوم مدير الجمعية بإبلاغ الغائبين مضمون القرارات المتخذة في غيابهم بواسطة الكتاب المضمون مع اشعار بالاستلام أو بواسطة الكاتب العدل أو بالبرقية المضمونة مع أشعار بالاستلام أو ببرقية ب.ث.

الفصل الرابع
مدير الجمعية




/ المادة السادسة والثلاثون /
مدير الجمعية هو المنفذ لقراراتها . لذلك فهو الذي يقوم باسمها بإدارة المصالح المشتركة في البناء . ويكون مسؤولا أمام الجمعية في معرض قيامه بمهمته


/ المادة السابعة والثلاثون /
على المدير أن يعمل على تطبيق بنود نظام إدارة البناء وان يعمل على احترامها وتطبيقها من قبل جميع المالكين


/ المادة الثامنة والثلاثون /
يقوم المدير بالتعاقد مع من يلزم لتنفيذ الأعمال اللازمة لادارة وحفظ الاجزاء المشتركة .


/ المادة التاسعة والثلاثون /
على المدير تحصيل النفقات المشتركة من الاعضاء وفقا لما هي موزعة في نظام إدارة البناء أو وفقا للقرارات التي تتخذها الجمعية . وعليه في هذا الصدد وفي حال امتناع بعض المالكين عن دفع حصتهم أن يعمل على تنفيذها عن طريق القضاء . ويتم الأمر على الشكل التالي :
أ‌. يوجه المدير إنذارا بواسطة الكاتب العدل الى المالك الذي لم يدفع حصته من النفقات المشتركة أو لم يف بتعهداته تجاه جمعية المالكين يطلب فيه منه تنفيذ موجباته والتزاماته .
ب‌. للمالك الذي وجه إليه الإنذار أن يقوم بتنفيذ ما طلب منه في الإنذار ضمن مهلة شهر من تاريخ تبلغه أو رفضه تبلغ الإنذار المشار إليه .
ت‌. يعتبر هذا الإنذار سندا خطيا ويحق لمدير الجمعية بعد مرور مهلة الشهر على تبلغ الإنذار أن يراجع دائرة التنفيذ المختصة لمطالبته بالتنفيذ قضاء .
ج. بفصل رئيس دائرة التنفيذ بجميع الاعتراضات المقدمة إليه على الطريقة المتبعة في القضايا المستعجلة .


/ المادة الأربعون /
على المدير أن يقدم حسابات مفصلا للجمعية يبين فيه مجموع المبالغ التي قبضتها والمبالغ التي صرفت في سبيل منفعة البناء وذلك في نهاية كل ستة أشهر وفي أثناء الجلسة العادية .


/ المادة الواحدة والأربعون /
للمدير أن يصرف المبالغ اللازمة في الحالات الطارئة والملحة من اجل حفظ البناء وصيانته على أن يدعو بعد ذلك الجمعية لتقديم تقرير لها حول هذا الموضوع وذلك بمهلة اسبوعين على الأكثر من انتهاء الأشغال .


/ المادة الثانية والأربعون /
إذا منحت جمعية المالكين أو بعض أصحاب الطوابق أو الشقق الى البعض الآخر قرضا لتمكينه من القيام بالتزاماته مضمونا بامتياز على ما يملكه في العقار وعلى حقه في القسم المشترك من العقار فيتعين على المدير أن يسجل هذا الامتياز في السجل العقاري . وتحسب مرتبته من يوم تسجيله .


/ المادة الثالثة والأربعون /
مدير الجمعية هو الذي يمثلها أمام القضاء وأمام الهيئات الرسمية والخاصة وتجاه الغير . وله أن ينيب عنه من يراه مناسبا بموجب وكالة مسجلة لدى كاتب عدل .


/ المادة الرابعة والأربعون /
يكون المدير مسؤولا تجاه الجمعية عن الأخطاء التي يرتكبها والإهمال الذي يصدر عنه . وتترتب عليه تعويضات بقدر الضرر الذي نتج عن فعله أو إهماله .


/ المادة الخامسة والأربعون /
يجب أن يكون المدير مالكا في البناء . وفي حال انتهاء ملكيته يعتبر مستقيلا حكما . وعليه إبلاغ الجمعية بذلك بإحدى طرق التبليغ المشار إليها في هذا النظام .
وفي هذه الحالة تجتمع الجمعية حكما وعفوا وتلقائيا لتختار خلفا له ضمنت مهلة أسبوع من تاريخ تبلغها .


/ المادة السادسة والأربعون /
يقوم مدير الجمعية بتوجيه الدعوات للاعضاء من أجل حضور جلسات الجمعية . كما يقوم بترؤس الجلسات وإدارتها .


/ المادة السابعة والأربعون /
تحدد أتعاب مدير الجمعية بمبلغ شهري مقطوع يحدده قرار تتخذه الجمعية بغالبية ثلاثة أرباع المشتركين في التصويت على أن يتضمن القرار طريقة تحصيل هذه الأتعاب وطريقة توزيعها بين المالكين .




الفصل الخامس
المسؤولية
/المادة الثامنة والأربعون /
كل صاحب حق مختلف يعتبر مسؤولا تجاه باقي أصحاب الحقوق المختلفة عن الضرر الذي يحدثه فعله أو عمله الخاطئ أو الناتج عن إهماله . كما يسأل عن أفعال وأعمال مرؤوسيه أو أحد أفراد عائلته أو زواره كما يتحمل التبعة الناشئة عن فعل شيء هو مسؤول عنه .

الفصل السادس
تعديل النظام ومكان الاجتماع



/ المادة التاسعة والأربعون /
يمكن تعديل هذا النظام كليا أو جزئيا بموجب قرارات تتخذ في الجمعية العامة بأكثرية ثلاثة أرباع الأصوات الانتخابية للمالكين الحاضرين . وكل تعديل لا يحصل على هذه الأكثرية لا يعتبر قانونا .

/ المادة الخمسون /
يعقد الاجتماع عادة في مكتب البناية أو في مسكن أحد المالكين أو في مسكن مدير الجمعية الكائنين في البناية .

/ المادة الواحدة والخمسون /
كل خلاف يتعلق بتفسير هذا النظام أو بتنفيذه بين أصحاب الطوابق أو الشقق أو بينهم وبين المدير يجري حله بواسطة محكمة بداية . . . .

ملاحظة :
يقتضي تصديق النظام لدى الكاتب العدل قبل إبرازه لأمانة السجل العقاري ويرفق به خرائط البناء لكل طابق على حدة .